Об утверждении методики определения стоимости имущества юридических и физических лиц для целей налогообложения от 15.04.1998 г. № 301 (Салық салу мақсаттары үшін заңды және жеке тұлғалар мүлкінің құнын айқындау әдістемесін бекіту туралы)

Об утверждении методики определения стоимости имущества юридических и физических лиц для целей налогообложения
📌 Сноска. Утратило решением Акима города Алматы от 22.05.2000 N 490.
В соответствии с Указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона, от 24.04.95 г. N 2235 "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" и с целью определения стоимости имущества юридических и физических лиц для налогообложения на территории г. Алматы Аким города Алматы
решил:

1. Утвердить и ввести в действие "Методику определения стоимости имущества юридических и физических лиц для целей налогообложения" (приложение N 1).

2. Утвердить на 1998 налоговый год регулирующие коэффициенты вторичного рынка жилья по территориальным районам для целей налогообложения (приложение N 2).

3. Постановление Главы Алма-Атинской городской администрации N 398 от 4 ноября 1994 года "Об оценке недвижимости", и от 29 марта 1995 года N 59 "О внесении изменений и дополнений в Постановление Главы городской администрации N 398 от 04.11.94 г. "Об оценке недвижимости" признать утратившим силу.

4. Контроль за исполнением данного решения возложить на заместителя Акима г. Алматы Джанбурчина К.Е.

Приложение N 1
к Решению Акима города Алматы
от 16 апреля 1998 г. N 301
МЕТОДИКА
определения стоимости имущества
юридических и физических лиц
для целей налогообложения

I. Общее положение

1. Настоящая Методика разработана в соответствии с Указом президента Республики Казахстан, имеющим силу Закона, от 24.04.95г. N 2235 "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" с целью упорядочения определения стоимости имущества юридических и физических лиц, для целей налогообложения на территории города Алматы.

2. Данная методика применяется для определения стоимости имущества: - юридических и физических лиц, облагаемого налогом на имущество, принадлежащего им на праве собственности, доверительного управления, хозведения или оперативного управления.

3. Объектами оценки в целях налогообложения являются:

1) основные средства юридических и физических лиц, кроме транспортных средств;

2) жилые помещения, дачные строения, гаражи и иные строения, сооружения, помещения, принадлежащие физическим лицам.

II. Основные понятия и определения,
используемые в Методике

4. Основные средства - активы стоимостью выше 40 месячных расчетных показателей, установленных в республике на день оценки, сроком службы более 1 года.

5. Первоначальная стоимость - стоимость фактически производственных затрат по возведению или приобретению основных средств, включая все затраты, связанные с приведением актива в рабочее состояние для его использования по назначению.

6. Рыночная стоимость - наиболее вероятная расчетная денежная сумма, за которую продажа прав собственности может быть совершена без дополнительных условий, на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга.

7. Текущая стоимость - стоимость основных средств по действующим рыночным ценам на определенную дату.

8. Общий износ - процесс потери физических и моральных характеристик объектов основных средств и соответственно, потеря их стоимости.

9. Физический износ - потеря стоимости, вызванная ухудшением физического состояния в результате изнашивания в ходе эксплуатации и воздействия физических процессов.

10. Функциональный износ - моральное устаревание объекта, вызванное недостатками в проектировании, то есть не соответствие современным требованиям, стандартам, дизайну, планировки и т.д.

11. Внешний износ - потеря стоимости в результате действия внешних факторов, таких как инфляция, экономический кризис, нестабильная политическая обстановка, нерациональное месторасположение, экономическая среда и других негативных факторов.

12. Срок полезной службы - период, в течение которого предполагается получение экономической выгоды от использования основных средств.

13. Регулирующий районный коэффициент - коэффициент, определяющий стоимость объекта недвижимости в зависимости от его месторасположения, конъюнктуры колебания цен на рынке жилья (корректируется ежегодно), позволяющий получить объективную стоимость недвижимости для целей налогообложения.

III. Определение стоимости имущества физических лиц

14. Для определения стоимости имущества юридических и физических лиц для целей налогообложения применяется затратный метод, который основан на определении восстановительной стоимости.

15. Первоначальным этапом оценки имущества юридических и физических лиц является техническое обследование и правовая регистрация данного имущества, в ходе которой проверяется наличие правоустанавливающей и строительно-технической документации.

16. Расчет стоимости объектов производится по формуле:
С=См2 х Sх(1-И%)х Кр х Кэ.
где:
C - стоимость строения выраженная в тенге;
См2 - стоимость 1 м2 строения утвержденного территориальным органом по экономике (ежегодно обновляется);
S - общая площадь строения;
(1-И%) - физический износ строения за весь период эксплуатации
(таблица № 1);
Кр - регулирующий коэффициент приведения к стоимости 1кв.м. вторичного рынка жилья рассчитанного с учетом конъюнктуры рынка жилья.
(см. приложение № 2).
Кэ - коэффициент этажности определяется по таблице N 2(данный коэффициент применяется только при оценке жилых помещений).
Определение физического износа для получения текущей стоимости на определенную дату, определяется в соответствии с таблицей № 1:
Расчет физического износа строения (в %)
Группа зданий
вид зданий по материалам стен
Усредненный срок службы строений (% в год)
I.
Каменные, кирпичные
1,9
II.
крупнопанельные, крупноблочные, панельные, ж/бетонные, блочные
1,8
III.
Монолитные
1,7
IV.
сборно-щитовые, каркасно-камышитовые, деревянные, саманные и другие каркасные
3,3
Примечание: физический износ строений не должен превышать 60%, т.к. более 60% износа - ограничено выполнение конструктивными элементами своих функций и требуется полная смена конструктивных элементов.
Физический износ частных домовладений рассчитывается по конструктивным элементам, с учетом нормативных усредненных сроков службы жилых домов, их конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования.
Коэффициент этажности определяется по (таблице № 2):
Этажность
Коэффициент этажности
1. Первый и последний этажи
0,95
2. Второй этаж
1,1
3. Третий этаж
1,05
4. Остальные этажи
1,0
Примечание: к зданиям, имеющим не более двух этажей, коэффициент этажности не применяется.
При расчете стоимости частных домовладений, служебных построек и сооружений, учитывать толщину капитальных стен, т.е. при несоответствии проектной толщины стен в зависимости от материала стен применяется понижающий коэффициент в процентном отношении.
Методика определения регулирующего коэффициента
приведения к стоимости вторичного рынка жилья
Районный коэффициент регулирования в территориальной зоне определяется путем изучения конъюнктуры рынка в этой зоне и является одним из основных поправочных коэффициентов при определении стоимостей имущества (недвижимости) физических и юридических лиц.
Определение районного коэффициента производится следующим образом:

а) определяется по каждой территориальной зоне (в г.Алматы их 17) спрос на любой вид недвижимости, т.е. изучается конъюнктура рынка недвижимости и тем самым определяется рыночная стоимость недвижимости;

б) районный коэффициент вторичного рынка жилья по территориальным районам города утверждается Решением Акима г.Алматы.
Особенности оценки объектов нежилого фонда
При оценке нежилых помещений применяются три основных метода оценки: затратный; по прямому сравнению аналогов (сравнительный); доходный.
Для оценки общественных и производственных зданий в основном применяется затратные, сравнительные и доходные методы, в зависимости от назначения зданий.
При затратном методе определяется восстановительная стоимость и стоимость замещения. Так, оценка затратным методом предполагает расчет восстановительной стоимости т.е. определение величины затрат на воссоздание в современных условиях точной копии основных фондов с использованием аналогичных материалов и сохранением всех эксплуатационных параметров. При этом учитываются договорные цены и сметные расценки на проведение строймонтажных работ оптовые рыночные цены на стройматериалы, топливо, энергию, транспортные расходы и т.д.
Как правило, такая оценка возможна при наличии проектно-сметной документации на строительство здания или как минимум технического паспорта на здание, при необходимости может быть проведено техническое обследование здания.
Еще одним из методов, используемых в оценке недвижимости, является метод прямого сравнения сопоставимых продаж. Исходя из специфики общественных зданий, связанной с величиной и уникальностью таких зданий, значительной удаленностью объектов друг от друга в плане города, трудностями с подбором аналогичных сделок, метод сравнения подразделяется на два основных метода оценки: по аналогам и по эталону.
Аналоговый способ предполагает, в первую очередь, сравнение аналогичных объектов по технико-экономическим показателям.
Эталонный способ предполагает сравнение аналогичных объектов только по технико-экономическим показателям и применяется при отсутствии достаточного числа аналогов.
Третьим методом, используемым в оценке недвижимости является доходный, при этом расчет стоимости возможен с помощью двух основных способов:
- прямой капитализации;
- капитализации доходов.
Капитализация - это конвертация доходов в текущую стоимость. Для оценки общественных зданий наиболее точным является способ капитализации доходов. Этот способ заключается в моделировании будущих ежегодных доходов объекта, который затем дисконтируется в текущую стоимость.
По мере возможности при оценке должны применяться все три метода оценки, по результатам которых выводится окончательная оценка стоимости объекта недвижимости.
Пример: производственный корпус по ремонту оборудования.
Корпус построен в 1987 году, расположен в Ауэзовском районе города Алматы. Здание кирпичное площадью 200 м2.
Вариант N 1
Проектно-сметная документация имеется, также имеется оборудование и инвентарь, относящиеся к основным фондам.
Стоимость здания, согласно проектно-сметной документации 40 000 рублей (на 1987 г.).
Индекс фактических цен по данным территориального органа по государственной статистике к сметным ценам 1991 года - 80 раз.
Восстановительная стоимость здания составит:
(40 000 х 80) = 3 200 000 тенге.
Физический износ составляет 17 %
С учетом износа стоимость здания составит:
3 200 000 - 544 000 = 2 656 000 тенге.
Стоимость оборудования и инвентаря с учетом износа (амортизации) составляет 300 000 тенге.
Таким образом, стоимость имущества для налогообложения составляет:
2656000 + 300000 = 2956000 тенге.
Вариант N 2
Проектно-сметная документация отсутствует.
Применяется следующая формула:
С = См2 х S х (1 - И%) х Кр.
где:
C - стоимость строения выраженная в тенге;
См2 - стоимость 1 м2 строения утвержденного территориальным органом по экономике (ежегодно обновляется);
S - общая площадь строения;
(1-И%) - физический износ строения за весь период эксплуатации;
Кр- регулирующий коэффициент.
Стоимость 1 м2 кирпичного здания, представленная Горэкономкомитетом - 32 000 тенге.
С= 32 000 х 200 х (1-0,17) х 0,5 = 2 656 000 тенге.
Стоимость оборудования и инвентаря составляет 300000 тенге.
Таким образом стоимость имущества для налогообложения составляет - 2 656 000 + 300 000 = 2956000 тенге.
Примечание: цифры в примерном расчете приняты условно.

17. Оценка гаражей производится аналогично по формуле расчета стоимости жилья без применения этажности.
Примечание: при несвоевременном предоставлении председателями гаражных кооперативов списка владельцев гаражных боксов, Центр по недвижимости города Алматы может по согласованию со своим вышестоящим органом установить среднюю стоимость гаражного бокса, исходя из средних цен на рынке недвижимости.

18. Стоимость дачного строения определяется аналогично по формуле расчета стоимости жилья без применения коэффициента этажности.
Примечание: при несвоевременном предоставлении председателями садоводческих товариществ списков граждан, имеющих в личной собственности строения, сооружения и помещения на территории садоводческих товариществ (обществ), с указанием ФИО, постоянного места жительства владельца и данных для оценки строения, Центр по недвижимости города Алматы может по согласованию со своим вышестоящим органом установить среднюю стоимость дачных строений, исходя из средних цен на рынке недвижимости.

Приложение N 2
к решению Акима г. Алматы
от 16.04.1998 г. N 301
Величина регулирующих коэффициентов вторичного рынка
жилья по территориальным районам города, для целей
налогообложения имущества физических и юридических лиц
N пп
N территор.эконом. районы
Индекс территориально-экономических подрайонов
Регулирующиекоэффициентывторичного жилья
1.    1.       1-1; (стены из кирпича и монолита,     0,4-1,0
панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,   0,9-1,8
к/засыпные)
2.    2.       2-1; 2-2; 2-3; - стены из кирпича,     0,6-1,1
монолита и панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,   0,9-1,8
к/засыпные
3.    3.       3-1; 3-2; - стены из кирпича,          0,5-1,1
монолита и панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,   0,9-2,0
к/засыпные
4.    4.       4-1; 4-2; 4-3; 4-4; 4-5; - стены из    0,3-1,1
кирпича, монолита и панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,   0,9-1,8
к/засыпные
5.    5.       5-1; 5-2; 5-3; 5-4; - стены из кирпича, 0,2-1,0
монолита и панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,    0,9-2,5
к/засыпные
6.    6.       6-1; 6-2; 6-3; 6-4; - стены из кирпича, 0,4-1,0
монолита и панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,    1,0-2,0
к/засыпные)
7.    7.       7-1; 7-2; 7-3; - стены из кирпича,      0,2-0,8
монолита и панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,    0,7-1,6
к/засыпные
8.    8.       8-1; 8-2; 8-3; 8-4; 8-5; -  стены из    0,2-0,5
кирпича, монолита и панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,    0,8-1,7
к/засыпные
9.    9.       9-1; 9-2; -  стены из кирпича,          0,2-0,8
монолита и панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,    0,8-1,7
к/засыпные
10.   10.      10-1; 10-2; 10-4; -  стены из кирпича,  0,2-0,7
монолита и панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,    1,0-2,0
к/засыпные
11.   11.      11-1; 11-2; 11-3; 11-4; -  стены из     0,2-0,6
кирпича, монолита и панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,    0,7-1,7
к/засыпные
12.   12.      12-1; 12-2; 12-3; 12-4; 12-5; 12-6; -   0,2-0,7
стены из кирпича, монолита и панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,    0,8-1,7
к/засыпные
13.   13.      13-1; 13-2; 13-3; -  стены из кирпича,  0,5-0,8
монолита и панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,    0,8-1,8
к/засыпные
14.   14.      14-1; 14-2; 14-3; 14-5; - стены из      0,4-0,75
кирпича, монолита и панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,    1,1-1,7
к/засыпные
15.   15.      15-1; 15-2; 15-3; 15-4; 15-5; - стены   0,3-0,6
из кирпича, монолита и панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,    1,0-1,5
к/засыпные
16.   16.      16-1; 16-2; 16-3; 16-4; 16-5; 16-6; -   0,3-0,8
стены из кирпича, монолита и панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,    1,0-1,8
к/засыпные
17.   17.      17-1; 17-2; - стены из кирпича,         0,3-0,6
монолита и панельные
к/камышитовые, рубленные из брусьев,    1,2-1,8
к/засыпные
_________________________________________________________________
Примечание: На частные дома применяются дифференцированные районные регулирующие коэффициенты.