С целью единообразного расчета рыночной стоимости имущества физических лиц при исчислении налога на территории Республики Казахстан РГП "Центрами по недвижимости Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан", приказываю:
Утвердить прилагаемые "Правила по определению стоимости недвижимого имущества физических лиц (квартир, частных жилых домов, дачных домиков и гаражей) для целей налогообложения РГП "Центрами по недвижимости Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан".
Правила по определению стоимости недвижимого имущества физических лиц (квартир, частных жилых домов, дачных домиков и гаражей) для целей налогообложения Республиканскими государственными предприятиями "Центрами по недвижимости Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан"

1. Настоящие Правила разработаны с целью определения порядка единообразного расчета и установления рыночной стоимости имущества физических лиц при исчислении налога на территории Республики Казахстан Республиканскими государственными предприятиями (далее - РГП) "Центрами по недвижимости Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан".

2. Осуществление оценочной деятельности недвижимого имущества для целей налогообложения осуществляется РГП "Центрами по недвижимости Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан", согласно пункту 7 постановления Правительства Республики Казахстан от 15 августа 1997 года № 1261 .

📌 Сноска. Пункт 10 - с изменениями, внесенными приказом Председателя Комитета регистрационной службы МЮ РК от 19 мая 2000 года N 99 .

При сделках с недвижимым имуществом рыночная стоимость определяется с выездом на место и может отличаться от стоимости для целей налогообложения.

17. Рыночная стоимость - наиболее вероятная расчетная денежная сумма, за которую продажа прав собственности может быть совершена без дополнительных условий на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

20. Баланс - документ бухгалтерского учета, который в установленной государством форме дает представление в денежном выражении о состоянии дел предприятия, организации на определенную дату путем сопоставления средств, используемых в процессе деятельности предприятия, с одной стороны, и источников финансирования - с другой.

С = С б. х S х К физ. х К функц. х К зон.      [1] где:
С - налогооблагаемая стоимость жилья, выраженная в тенге;
С б. - базовая стоимость одного квадратного метра жилья в тенге;
S - полезная (общая) площадь жилища в кв. м.;
К физ. - коэффициент физического износа;
К функц. - коэффициент функционального износа;
К зон. - коэффициент зонирования.
📌 Сноска. Пункт 32 - с дополнениями, внесенными приказом Председателя Комитета регистрационной службы МЮ РК от 19 мая 2000 года N 99 .

34. Расчетная площадь жилья (S) - полезная площадь квартиры, общая площадь жилого дома.
📌 Сноска. Пункт 34 - с дополнениями, внесенными приказом Председателя Комитета регистрационной службы МЮ РК от 19 мая 2000 года N 99 .

К физ. = 1 - Физический износ
Физический износ определяется на основе данных, приведенных в Таблице 1.
Таблица 1
________________________________________________________________________
Группа!              Характеристика здания             !  Nam   ! Срок
Капи- !                                                !    %   !службы
таль- !                                                !        ! (лет)
ности !                                                !        !
______!________________________________________________!________!_______
1    Здания каменные, особо капитальные, стены
кирпичные толщиной в 2,5-3,5 кирпича или
кирпичные с ж/б или металлическим каркасом,
перекрытия ж/б и бетонные; здания с
крупнопанельными стенами, перекрытия железобетонные  0,7    143
2    Здания с кирпичными стенами толщиной в
1,5-2,5 кирпича, перекрытия ж/б, бетонные
или деревянные; с крупноблочными стенами,
перекрытия железобетонные                            0,8    125
3    Здания со стенами облегченной кладки из
кирпича, монолитного шлакобетона, легких
шлакоблоков, ракушечников, перекрытия железобетонные
или бетонные; здания со стенами крупноблочными
или облегченной кладки  из кирпича, монолитного
шлакобетона, мелких шлакоблоков                      1,0    100
4    Здания со стенами смешанными, деревянными
рубленными или брусчатыми                            2,0     50
5    Здания сырцовые, сборно-щитовые, каркасно-засыпные,
глинобитные, саманные                                3,3     30
6    Здания каркасно-камышитовые и другие облегченные     6,6     15
_________________________________________________________________________
Примечание: Нормы амортизации определяются на основе "Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов", утвержденных постановлением Кабинета Министров Республики Казахстан от 31 марта 1992 года N 306 .
Физический износ = (Т баз. - Т ввода) х Nам/100     [2], где:
Т баз. - год начисления налога;
Т ввода - год ввода объекта в эксплуатацию;
Nam - норма амортизации.
Пример: Т баз.= 1998;  Т ввода = 1948 г.; Nam = 2
Физический износ = (1998 - 1948) х 2/100 = 1
К физ. = 1 - 1 = 0
Если физический износ, полученный на основании нормы амортизации, окажется величиной близкой к единице, как показано в приведенном примере, т.е. здание полностью самортизировано, но продолжает свои функции, то полученный результат корректируют путем расчета износа методом определения эффективного возраста по формуле:
Эффективный возраст = Срок службы - Остающийся срок службы [3], где: Физический износ = Эффективный возраст / Срок службы К физ. = 1 - Физический износ
Срок службы принимается по Таблице 1 в зависимости от группы капитальности здания. Остающийся срок службы определяется экспертным путем на основе обследования технического состояния здания в целом, либо поэлементно с нахождением средневзвешенной величины износа здания в зависимости от доли каждого элемента в общей стоимости здания и расчета средневзвешенной величины общего износа.
Пример: Т баз.= 1998 г.; Т ввода = 1948 г.; Nam = 2; Срок службы = 50;
Физический износ = (1998 - 1948) х 2/100 = 1;
К физ. = 1 - 1 = 0
Так как на основании норм амортизации получилось, что здание полностью изношено, то расчет износа производится по эффективному возрасту. В данном примере эксперты определили, что здание может еще прослужить 10 лет.
Эффективный возраст = 50 - 10 = 40 лет;
Физический износ = 40 / 50 = 0,8;
К физ. = 1 - 0,8 = 0,2
Коэффициент физического износа (К физ. жилых домов) определяется по данным, приведенным в Таблице 2
Коэффициент физического износа (К физ. жилых домов) определяется по формуле:
К физ. = 1 - Физический износ (%)/100%
Физический износ в % определяется по конструктивным элементам в соответствии с "Правилами по определению физического износа недвижимого имущества" и фиксируется в инвентарном деле на каждый объект недвижимости.
Пример: Физический износ жилого дома составляет 40%. Следовательно, коэффициент физического износа
К физ. = 1 - 40/100 = 1 - 0,4 = 0,6
Примечание: если физический износ каменного или из несущих панелей дома превышает 70%, а деревянных домов или домов из местных материалов 65%, то коэффициент физического износа принимать равным 0,2.
📌 Сноска. Пункт 35 - с изменениями и дополнениями, внесенными приказом Председателя Комитета регистрационной службы МЮ РК от 19 мая 2000 года N 99 .

36. Коэффициент функционального износа (К функц.), вносит поправку на изменение стоимости недвижимости в результате сложившегося в настоящее время мнения о качестве жилого помещения (его высоты, планировочного решения, уровня инженерно-технического обеспечения и др.), отвечающего требованиям на момент оценки. Для жилых домов также учитывается площадь прилегающего земельного участка.
Для квартир рассчитывается по формуле:
К функц. = К выс. х К благ. х К план. х К этаж. х К мат ст. [4], где:
К выс. - коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от высоты помещения;
К благ. - коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от уровня благоустроенности помещения и обеспеченности его инженерно-техническими устройствами;
К план. - коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от планировочного решения жилого помещения;
К этаж. - коэффициент, учитывающий изменения рыночной стоимости в зависимости от этажа занимаемой квартиры;
К мат.ст. - коэффициент, учитывающий материал стен (см. поправочные коэффициенты в таблице 5).
Поправочный коэффициент на высоту жилого помещения К выс. принимается в соответствии с данными Таблицы 3.
Таблица 2
__________________________
Высота помеще-!   К выс.  !
ния, М    !           !
______________!___________!
1             2
от 2,0 до 2,4      0,95
2,5           1,00
2,6           1,01
2,7           1,02
2,8           1,03
2,9           1,04
3,0           1,05
__________________________
Поправочный коэффициент, учитывающий уровень благоустроенности жилья (К благ.) принимается в соответствии с данными Таблицы 4.
Таблица 3
______________________________________________________________________
Инженерно-технические устройства    !     Поправка к К благ.      !
________________________________________!_____________________________!
__________________1_____________________!_____________2_______________!
- водопровод                                     4,8
- горячее водоснабжение                           2
- канализация                                    2,6
- газ или электроплита                           1,2
- электроснабжение                                5
______________________________________________________________________
К благ. = 1 - E* У / 100         [5], где
У - отсутствующие инженерные устройства.
При отсутствии каких-либо инженерно-технических устройств стоимость объекта снижается.
Для квартир со всеми инженерно-техническими устройствами
К благ.= 1
Поправочный коэффициент, учитывающий тип объемно-планировочного решения здания включает в себя несколько параметров:
К план. = К прох. х К балк. х К лод. х К с/у х К кух.    [6], где
К прох. - если комнаты смежные, то К прох. = 1, если комнаты раздельные - К прох.
= 1,1;
К балк. - если есть балкон К балк. = 1,02; два балкона К балк.
= 1,04;
нет балкона К балк. = 1;               три балкона и более К балк. = 1,06;
К лод.- если есть лоджия К лод.= 1,03; две лоджии К лод. = 1,06;
нет лоджии К лод. = 1;         три лоджии и более К лод. = 1,07;
балкон и лоджия = 1,05;
К с/у - если совмещенный сан. узел К с/у = 0,95;
раздельный сан. узел К с/у = 1;
два сан. узла К с/у = 1,1;
нет сан. узла К с/у = 0,5;
нет ванны К с/у = 0,75;
один сан. узел на несколько квартир = 0,85.
К кух.- если кухня меньше 8 метров К кух. = 0,95;
кухня больше 8 метров К кух. = 1;
отсутствие кухни К кух. = 0,8;
кухня больше 15 метров = 1,1;
одна кухня на несколько квартир = 0,85.
Поправочный коэффициент, учитывающий на каком этаже располагается жилое помещение, К этаж. принимается в соответствии с данными Таблицы 6.
Таблица 4
______________________________
Этаж       !    К этаж.    !
______________!_______________!
1        !       2       !
______________!_______________!
первый            0,95
промежуточный     1,00
последний         0,9
______________________________
Примечание: В жилых многоэтажных домах (6 этажей и более) К этаж. этажа, предшествующего последнему, принимается равным 0,9. Для многоквартирных домов высотой не более 3-х этажей для любого этажа коэффициент этажности принимать равным 1.
Коэффициент функционального износа для жилых домов
Рассчитывается по формуле:
К функ. = К удал. х К отопл. х К благ. х К ст. х К площ.уч. х
К ар. оф. х К мат. ст. [7], где
К удал. - коэффициент, учитывающий удаленность оцениваемого жилья от объектов социально-бытового, медицинского и культурного обслуживания (магазины, детские сады, поликлиники и т.д.)
Поправочный коэффициент - 0,95
Поправочные коэффициенты:
Наличие центрального отопления                        1.0
Местное водяное отопление на газе и мазуте            0.98
Местное водяное отопление на твердом топливе          0.95
Наличие печного отопления                             0.9
Отсутствие холодного водоснабжения                    0.97
Отсутствие горячего водоснабжения                     0.98
Отсутствие канализации                                0.97
К ст. - коэффициент, учитывающий наличие санузла и состояние сантехнического оборудования.
Поправочные коэффициенты:
Импортное сантехническое оборудование - 1,02
Отечественное сантехническое оборудование - 1,0
Неудовлетворительное состояние сантехнического оборудования - 0,9
Отсутствие сантехнического оборудования - 0,5
К площ. уч. - коэффициент, учитывающий площадь используемого земельного участка.
Поправочные коэффициенты:
Менее 400 кв. м. - 0,9
От 400 до 600 кв. м. - 0,95
600 кв. м. - 1,0
От 600 до 1000 кв. м. - 1,02
От 1000 до 1500 кв. м. - 1,05
От 1500 до 2000 кв. м. - 1,1
Более 2000 кв. м. - 1,15
К ар. оф. - коэффициент, учитывающий архитектурное оформление фасада.
Поправочные коэффициенты:
Простое - 1
Улучшенное - 1,05
Высококачественное - 1,1
К мат. стен. - коэффициент, учитывающий материал стен:
Поправочные коэффициенты:
Таблица 5
_______________________________________________________________
Материал стен                  !   Коэффициент
____________________________________________!__________________
___________________1________________________!_______2__________
из кирпича                                         1.1
Сборный из керамзитобетонных блоков                1.0
Сборный из к/б блоков, облицованный кирпичом       1.05
ж/б панели                                         1.0
из ж/б панелей, облицованный кирпичом              1.05
Саманно-глинобитный                                0.5
Саманные, облицованные снаружи в 0,5 кирпича       0.6
Монолитные шлакобетонные                           0.7
из ж/б блоков                                      1.0
Сборно-щитовые                                     0.6
Сборно-щитовые, облицованные 1/2 кирпича           0.75
Деревянные рубленные                               0,85
Шпальные                                           0,75
Шпальные, облицованные кирпичом                    0,95
_______________________________________________________________
0.6
К отопл. - коэффициент, учитывающий вид отопления
Поправочные коэффициенты:
Наличие центрального отопления                   1.0
Местное водяное отопление на газе и мазуте       0.98
Местное водяное отопление на твердом топливе     0.95
Наличие печного отопления                        0.9
Поправочный коэффициент, учитывающий уровень благоустроенности жилья (К благ.) принимается в соответствии с данными Таблицы 3.
К ст. - коэффициент, учитывающий наличие санузла и состояние сантехнического оборудования
Поправочные коэффициенты:
Импортное сантехническое оборудование - 1,02
Отечественное сантехническое оборудование - 1,01
Септик - 0,98
К площ. уч. - коэффициент, учитывающий площадь используемого земельного участка
Поправочные коэффициенты:
До 400 кв. м. - 0,9
От 400 до 800 кв. м. - 0,95
От 800 до 1000 кв. м. - 0,98
1000 кв.м. - 1,0
От 1000 до 1500 кв.м. - 1,05
От 1500 до 2000 кв.м. - 1,1
Более 2000 кв. м. - 1,15
📌 Сноска. Пункт 36 - с изменениями и дополнениями, внесенными приказом Председателя Комитета регистрационной службы МЮ РК от 19 мая 2000 года N 99.

ПРИМЕР РАСЧЕТА СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ
Адрес: г. Астана, ул. Пушкина; Коэффициент зонирования - 1,3;
Группа капитальности 2; Год ввода в эксплуатацию - 1988 г.;
Срок службы 125 лет; Общая площадь - 62,4 кв. м;
Высота помещения - 2,6 м; Благоустройство полное;
Комнаты раздельные; Лоджия;
Сан. узел раздельный; Кухня больше 8 метров;
Этаж третий; Сб. = 14 000 т.
С = Сб. х S х К физ. х К функ. х К зон.
Сб. - базовая стоимость 1 кв. метра = 14 000 т.;
S - полезная площадь квартиры = 62.4 м2;
К физ. - коэффициент физического износа определяется по формуле:
К физ. = 1 - Физический износ
Физический износ = (Т баз. - Т ввода.) х Nам/100
Т баз. - год начисления налога - 1999 г.;
Т ввода - год ввода объекта в эксплуатацию - 1988 г.;
Nам - норма амортизации (таблица 1).
Физический износ = (1999 - 1988) х 0.8 /100 = 0.088
К физ. = 1 - 0.088 = 0.912
К функц. = К выс. х К благ. х К план. х К этаж. х К мат.ст.= 1.01 х
x 1 х 1.133 х 1 х 1,1 = 1,26
К выс. - коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от высоты помещения (таблица 2) = 1.01;
К благ. - коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от уровня благоустроенности помещения и обеспеченности его инженерно-техническими устройствами = 1;
К план. - коэффициент, учитывающий изменение рыночной стоимости в зависимости от планировочного решения жилого помещения:
К план. = К прох. х К балк. х К лод. х К с/у х К кух. = 1.1 х 1 х
х 1.03 х 1 х 1 = 1.133
К прох. - комнаты раздельные = 1,1;
К балк. - нет балкона = 1;
К лод. - есть лоджия К лод. = 1,03;
К с/у - раздельный сан. узел = 1;
К кух. - кухня больше 8 метров = 1;
К этаж. - коэффициент, учитывающий изменения рыночной стоимости в зависимости от этажа занимаемой квартиры (таблица 4) = 1;
К мат.ст. - коэффициент, учитывающий материал стен (см. поправочные коэффициенты в таблице 5). Для кирпичных стен = 1,1:
К функ.= 1,01 х 1 х 1,133 х 1 х 1,1 = 1,26
К зон. - коэффициент зонирования рассчитывается Центрами по недвижимости самостоятельно по престижности районов в зависимости от анализа сделок по жилищам и в данном примере равен 1.3;
С = Сб. х S х К физ. х К функ.х К зон. = 14 000 х 62,4 х 0,912 х
х 1,26 х 1,3 = 1 305 033 тенге (9 300 $)
📌 Сноска. Пункт 37 - с изменениями и дополнениями, внесенными приказом Председателя Комитета регистрационной службы МЮ РК от 19 мая 2000 года N 99.

С = С б. х S х К физ. х К функ. х К зон.  [8]
С - налогооблагаемая стоимость гаража или дачного домика в тенге;
S - расчетная наружная площадь оцениваемого гаража в кв. м. или общая площадь оцениваемого дачного домика в кв. м.;
С б. - базовая стоимость 1 кв. м. гаража или дачи в тенге;
К функ. - коэффициент функционального износа;
К зон. - коэффициент зонирования;
К физ. - коэффициент физического износа.
📌 Сноска. Пункт 38 - с изменениями и дополнениями, внесенными приказом Председателя Комитета регистрационной службы МЮ РК от 19 мая 2000 года N 99 .

📌 Сноска. Пункт 40 - с дополнениями, внесенными приказом Председателя Комитета регистрационной службы МЮ РК от 19 мая 2000 года N 99 .

41. Коэффициент функционального износа вносит поправку на изменение стоимости недвижимости в результате сложившегося в настоящее время мнения о качестве недвижимости, отвечающего требованиям на момент оценки: для гаражей - материал стен, наличие емкости или смотровой ямы и месторасположения. При расчете К функ. для дачных домиков учитывается только материал стен.
Рассчитывается по формуле:
К функ. = К мат. стен. х К ем.    [9]
К мат. стен. - коэффициент, учитывающий материал стен, см. таблицу 5.
К ем. - коэффициент, учитывающий наличие емкости или смотровой ямы в гараже:
Поправочные коэффициенты:
С емкостью или смотровой ямой - 1,1
Без емкости без смотровой ямы - 1,0
📌 Сноска. Пункт 41 - с изменениями и дополнениями, внесенными приказом Председателя Комитета регистрационной службы МЮ РК от 19 мая 2000 года N 99.

📌 Сноска. Пункт 42 - с изменениями, внесенными приказом Председателя Комитета регистрационной службы МЮ РК от 19 мая 2000 года N 99.

Приложение
Журнал по обзору рынка _________________________________________________________________
Дата сбора! Адрес !Краткая техническая  ! Стоимость  !Стоимость  !
информации!объекта!характеристика объек-!  объекта   !квадратного!
!       !та (полезная площадь,!недвижимости!   метра   !
!       !этажность, материал  !            !           !
!       !стен, год постройки, !            !           !
!       !престижность)        !            !           !
__________!_______!_____________________!____________!___________!
Продолжение таблицы:
______________________________
Курс доллара, в  !Примечание:!
пересчете на на-  ! источник  !
циональную валюту,!полученной !
на момент сбора  !информации !
информации    !           !
__________________!___________!